경매 관련 책 [나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다]

 

부동산 경매에 관심은 있지만, 막상 시작하려고 하면 복잡한 절차와 용어 때문에 주저하게 되는 경우가 많습니다. 경매는 자본이 많은 사람이나 전문가들만 할 수 있다고 생각하기 쉽죠. 저도 그런 사람 중 한 사람이었죠. 그런데 이 책의 저자인 환경미화원 출신의 구범준은 경매를 통해 불과 1년 만에 인생을 완전히 바꾸었습니다. 단순히 경매로 돈을 벌었다는 수준이 아닙니다. 무려 29억 원의 자산을 모았고, 현재는 부동산 경매 전문가로 활동하고 있습니다.

 

 

저자가 강조한 권리분석의 중요성과 현장 경험의 필요성, 그리고 초보자가 피해야 할 물건까지 모두 정리해 보겠습니다.

 

책의 앞부분은 저자의 인생 역전 스토리 – 그는 학창 시절 암 투병 중인 아버지를 돌보며 어려운 환경에서 자랐습니다. 고등학교 졸업 후 여러 직업을 전전하며 한때는 월 1,000만 원을 벌기도 했지만, 제대로 돈을 모으지 못하고 해외로 떠났다가 강도를 당하는 사건을 겪습니다. 결국 한국으로 돌아와 환경미화원으로 일하게 되었죠.

전환점 

경매 공부 시작 인생의 전환점은 그가 우연히 접한 부동산 경매 책이었습니다. 퇴근 후 틈틈이 경매 공부를 시작한 그는 경매에서 성공하기 위해 철저한 준비와 실전을 병행했습니다.

 

퇴근 후 매일 경매 관련 책 읽기

 

법원에 직접 가서 경매 절차 익히기

부동산 시세 파악 및 권리분석 훈련

결국 그는 경매에 자신감을 갖게 되었고, 첫 낙찰을 성공시킵니다.

이후 불과 1년 만에 빌라 9채를 낙찰받으며 29억 원의 자산을 모으게 되었습니다.

경매 투자 핵심 전략

경매에서 성공할 수 있었던 것은 단순히 운이 좋았기 때문이 아닙니다.

그는 다음과 같은 체계적인 전략을 통해 성공했습니다.

 

(1) 권리분석의 중요성

 

경매에서 가장 중요한 것은 바로 권리분석입니다.

경매 물건에는 다양한 권리(저당권, 가압류, 임차권 등)가 얽혀 있기 때문에 이를 제대로 분석하지 않으면 큰 손실을 입을 수 있습니다.

👉 초보자는 권리분석이 쉬운 물건을 선택하는 것이 유리합니다.

 

✔️ 저자의 권리분석 팁:

 

근저당 설정이 단순한 물건 선택

임차인의 대항력 여부 반드시 확인

등기부등본 확인 및 법적 문제 점검

 

❌ 피해야 할 물건:

 

대항력이 강한 임차인이 있는 경우

선순위 근저당이 많아 배당 우선권이 복잡한 경우

집값보다 전세 보증금이 더 큰 ‘깡통 전세’ 

 

(2) 현장 경험의 필요성

 

책으로 배우는 것도 중요하지만, 경매에서는 현장 경험이 더 중요합니다.

구범준은 법원을 직접 방문하고, 현장에서 임장(부동산 실사)을 통해 시세와 물건 상태를 꼼꼼히 체크했습니다.

 

✔️ 임장에서 체크할 사항:

 

물건의 상태 및 수리비 예상

인근 시세 및 매매가 확인

교통 및 편의시설 접근성 확인

임차인 상태 및 점유 여부 확인

 

저자는 매일 법원에 가서 경매 절차를 직접 보고 익히며 자신만의 전략을 세웠습니다.

 

(3) 안전 마진 확보 전략

 

항상 안전 마진을 확보했습니다.

이는 경매에서 낙찰가가 시세보다 낮아야 한다는 의미입니다.

특히 하락장에서는 유찰될 때까지 기다리는 전략이 필요합니다.

 

✔️ 저자의 안전 마진 전략:

감정가보다 20~30% 낮은 가격에 입찰

낙찰 전 반드시 시세 조사

리스크가 큰 물건은 과감히 포기

 

(4) 초보자가 피해야 할 물건

 

❌ 피해야 할 물건:

임차인이 많아 명도 절차가 복잡한 경우

대출금이 과다하게 설정된 경우

하자가 많아 수리비가 많이 드는 물건

경매 초보자를 위한 실전 가이드

저자의 전략을 바탕으로 초보자가 따라 할 수 있는 경매 절차를 정리했습니다.

✔️ Step 1. 물건 검색 및 권리분석

법원 경매 사이트에서 물건 검색

등기부등본, 권리분석 철저히 수행

✔️ Step 2. 현장 답사 (임장)

물건 상태, 인근 시세 확인

교통, 상권, 학군 등 주변 환경 체크

✔️ Step 3. 입찰 전략 수립 감정가보다 낮은 가격으로 입찰

리스크가 큰 경우 과감히 포기

✔️ Step 4. 낙찰 후 절차 진행 명도 절차 수행

등기 이전 및 세금 납부 확인

경매 투자 성공을 위한 마인드셋

 

저자는 경매에서 성공하기 위해 꾸준한 노력과 긍정적인 마인드가 중요하다고 강조합니다.

"낙찰받지 못해도 괜찮다. 계속 도전하면 반드시 기회가 온다."

경매는 실패를 통해 배우는 과정입니다. 꾸준히 시도하고, 실패의 원인을 분석하며 개선해 나가면 반드시 성공할 수 있습니다.

 

경매의 용어정도만 알고도 술술 읽히는 책이었습니다. 책을 읽으면서는 나도 해볼 수 있겠는데?라는 마음도 생기고요.

어린 시절부터 산전수전 공중전까지 다 겪고, 누구보다 간절한 마음으로 철저하게 준비해서 성공하기까지의 내용을 다 보여준 책입니다. 경매의 관심을 이 책과 시작하였으니, 저자가 했던 것처럼 경매라는 것에 익숙해질 수 있도록 여러 책을 도전해 봐야겠습니다.

 

 

 

 

 

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